Art. 691 [Wstąpienie osób bliskich] § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Pan nie ma żadnych możliwości przejęcia tego mieszkania, bo nie należy Pan do kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w najem po śmierci najemcy (art.691 kc). Mój teść mieszka w mieszkaniu komunalnym, w przypadku jego śmierci, mieszkanie wraca do zasobów gminy. Jakie mamy możliwość przejąć mieszkanie? Ubezpieczenie przy wynajmie lokalu – dla najemcy. Polisy dedykowane najemcom są uproszczone, a przez to tańsze. W tym przypadku przedmiotem ochrony są głównie ruchomości domowe należące do lokatorów. Opcjonalnie w ochronę można włączyć również nakłady inwestycyjne, czyli efekty remontu, który został przeprowadzony na koszt Rodzina nie zawsze musi opuścić lokal komunalny po śmierci głównego najemcy. – Po śmierci najemcy jego najbliższe osoby mają prawo do kontynuowania najmu mieszkania komunalnego, które wciąż pozostaje własnością gminy. Lokum nie musi być automatycznie przekazane np. innej rodzinie – mówi Anna Plebanek-Liro. Prawo najmu lokalu mieszkalnego zostało wyłączone ze spadku (zob. art. 922 § 2 K.c.). Art. 691 K.c. reguluje tzw. wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Dotyczy on najmu wszelkich lokali mieszkalnych. Do wstąpienia w stosunek najmu dojść może jedynie wówczas, gdy umiera jedyny najemca lokalu mieszkalnego. Mieszkanie komunalne W wielu przypadkach po śmierci głównego najemcy lokalu komunalnego, członkowie rodziny zmarłego zastanawiają się, czy nadal będą mogli zajmować mieszkanie komunalne, czy automatycznie stają się kolejnymi najemcami tegoż lokalu. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż dziedziczenie najmu lokalu komunalnego NRkBT. Śmierć najem­cy co do zasa­dy nie powo­du­je wyga­śnię­cia naj­mu. Nie­mniej jed­nak war­to zazna­jo­mić się z czym musi liczyć się wynaj­mu­ją­cy na takie nie­prze­wi­dzia­ne okoliczności. Jak zwy­kle w wypad­ku naj­mu loka­li muszę wpis podzie­lić na dwie czę­ści. Ina­czej bowiem ma się sytu­acja wynaj­mu­ją­ce­go lokal użyt­ko­wy, a jesz­cze ina­czej ure­gu­lo­wa­no spra­wę przy naj­mie loka­li mieszkalnych. Śmierć najemcy lokalu użytkowego Może­my wynaj­mo­wać lokal o cha­rak­te­rze nie­miesz­kal­nym oso­bie fizycz­nej. Może to być garaż, jakiś maga­zy­nek lub piw­ni­ca. Oso­ba fizycz­na pro­wa­dzą­ca jed­no­oso­bo­wą dzia­łal­ność gospo­dar­czą może też wynaj­mo­wać lokal skle­po­wy, biu­ro bądź lokal zakła­du usłu­go­we­go. W każ­dym z tych przy­pad­ków mamy do czy­nie­nia z naj­mem loka­lu użyt­ko­we­go oso­bie fizycznej. W razie śmier­ci takie­go najem­cy umo­wa naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go jako pra­wo o cha­rak­te­rze obli­ga­cyj­nym, a dokład­niej sta­tus najem­cy, po śmier­ci najem­cy wcho­dzi do masy spad­ko­wej. Pra­wo to zgod­nie z art. 922 § 1 pod­le­ga nor­mal­nym zasa­dom dzie­dzi­cze­nia i prze­cho­dzi na oso­bę lub w odpo­wied­nich czę­ściach na oso­by wska­za­ne w testa­men­cie, a w wypad­ku jego bra­ku, na spad­ko­bier­ców usta­wo­wych. Jeże­li zmar­ły, któ­ry pro­wa­dził dzia­łal­ność gospo­dar­czą przed śmier­cią uczy­nił zapis win­dy­ka­cyj­ny doty­czą­cy przed­się­bior­stwa, to przed­się­bior­stwo to, a wraz z nim nasza umo­wa naj­mu, z chwi­lą jego śmier­ci prze­cho­dzi na zapisobiorcę. Wynaj­mu­ją­cy nie jest upraw­nio­ny do doma­ga­nia się roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu z tej przy­czy­ny. Z dru­giej stro­ny ma on nadal pra­wo żądać zapła­ty czyn­szu od spad­ko­bier­ców najem­cy (bądź zapi­so­bier­ców) i przy­słu­gu­je mu też usta­wo­we pra­wo zasta­wu na rze­czach wnie­sio­nych do loka­lu w celu zabez­pie­cze­nia opóź­nio­nych płat­no­ści czyn­szu. Utrzy­ma­na jest w peł­ni umo­wa naj­mu, nie­za­leż­nie od tego czy jest zawar­ta na czas ozna­czo­ny czy nie­ozna­czo­ny. Oczy­wi­ście spad­ko­bier­cy lub zapi­so­bior­ca odpo­wia­da­ją za zobo­wią­za­nia powsta­łe przed śmier­cią najem­cy, np. zale­gły czynsz. Śmierć najemcy mieszkania Odmien­nie ure­gu­lo­wa­ne zosta­ło wstą­pie­nie innych osób po śmier­ci najem­cy w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go. W wypad­ku gdy najem­ca sta­le zamiesz­ki­wał z oso­ba­mi bli­ski­mi, oso­by te wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu w jego miej­sce z mocy pra­wa na pod­sta­wie art. 691 § 1 Nie jest w tym przy­pad­ku istot­ny krąg osób upraw­nio­nych do dzie­dzi­cze­nia. Bra­ny jest bowiem pod uwa­gę jedy­nie sam fakt zamiesz­ki­wa­nia z najem­cą w tym loka­lu w chwi­li śmier­ci, a tak­że prze­słan­ka odpo­wied­nie­go stop­nia bli­sko­ści z oso­bą najem­cy. W rezul­ta­cie sto­su­nek naj­mu trwa nadal, ale z udzia­łem osób (oso­by) trze­cich, wstę­pu­ją­cych w miej­sce najemcy. Wstą­pie­nie w sto­su­nek naj­mu z mocy art. 691 § 1 powo­du­je wej­ście nowe­go najem­cy w pra­wa i obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy. Po stro­nie najem­cy doko­nu­je się z mocy pra­wa pro­ste prze­kształ­ce­nie pod­mio­to­we. Nie musi tutaj cho­dzić o jed­ną oso­bę, ponie­waż ist­nie­je moż­li­wość, że osób upraw­nio­nych będzie wię­cej. W takim wypad­ku kil­ka osób wcho­dzi w miej­sce dotych­cza­so­we­go najem­cy w sto­su­nek naj­mu. Na nowe­go najem­cę lub najem­ców nakła­da­ne są wszyst­kie obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy, ale przy­słu­gu­ją mu tak­że wszyst­kie jego upraw­nie­nia, np. o zwrot kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Wstą­pie­nie to, zgod­nie z art. 691 § 5 wystę­pu­je tyl­ko wte­dy, gdy zmar­ły najem­ca był jedy­nym najem­cą loka­lu miesz­kal­ne­go. W wypad­ku gdy jeden lokal miesz­kal­ny naj­mo­wa­ło wspól­nie wię­cej osób to śmierć jed­ne­go z nich powo­du­je kon­ty­nu­owa­nie naj­mu przez pozo­sta­łych, przy czym udział zmar­łe­go przy­pa­da pro­por­cjo­nal­nie pozostałym. Prze­pis art. 691 § 1 prze­wi­du­je ogra­ni­czo­ny krąg osób, któ­re z mocy pra­wa wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu w miej­sce dotych­cza­so­we­go najem­cy. Nale­żą do nich: mał­żo­nek nie­bę­dą­cy współ­na­jem­cą lokalu, dzie­ci najemcy, dzie­ci współ­mał­żon­ka najemcy, inne oso­by, wobec któ­rych najem­ca był obo­wią­za­ny do świad­czeń alimentacyjnych, oso­ba, któ­ra pozo­sta­wa­ła fak­tycz­nie we wspól­nym poży­ciu z najemcą. By w miej­sce najem­cy wstą­pił jego mał­żo­nek nie będą­cy najem­cą, mał­żeń­stwo pomię­dzy nimi musi ist­nieć w chwi­li śmier­ci najem­cy. Nie jest prze­szko­dą orze­czo­na sepa­ra­cja, jak i trwa­ły i zupeł­ny roz­kład poży­cia mał­żeń­skie­go, choć­by mał­żon­ko­wie zamiesz­ki­wa­li razem jedy­nie z bra­ku innych moż­li­wo­ści. Nie jest prze­szko­dą tak­że fakt, że mał­żo­nek zmar­łe­go najem­cy sta­le z nim zamiesz­ku­ją­cy, jest najem­cą inne­go loka­lu mieszkalnego. W sto­su­nek naj­mu wstę­pu­ją tak­że dzie­ci najem­cy, sta­le z nim zamiesz­ku­ją­ce w chwi­li śmier­ci. Cho­dzi zarów­no o dzie­ci wła­sne, jak i dzie­ci przy­bra­ne oraz przysposobione. Dzie­ci aktu­al­ne­go współ­mał­żon­ka najem­cy, o ile sta­le zamiesz­ki­wa­ły z najem­cą w chwi­li jego śmier­ci, wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go. Dzie­je się tak nawet wte­dy, gdy współ­mał­żo­nek najem­cy nie zamiesz­ki­wał z nim w tym lokalu. Oso­bą wobec któ­rej najem­ca był zobo­wią­za­ny do świad­czeń ali­men­ta­cyj­nych są oso­by wska­za­ne w art. 128 i następ­nych Nale­żą do nich wstęp­ni, zstęp­ni i rodzeń­stwo, w bar­dzo spe­cy­ficz­nych sytu­acjach tak­że dal­sza rodzina. Oso­bą, któ­ra pozo­sta­wa­ła fak­tycz­nie z najem­cą oso­ba pro­wa­dzą­ca wspól­ne gospo­dar­stwo domo­we, połą­czo­na z najem­cą wię­zią uczu­cio­wą, fizycz­ną (cie­le­sną) i gospo­dar­czą. Nale­ży pod­kre­ślić, że wszyst­kie trzy wię­zi muszą wystę­po­wać łącz­nie. Może być nim tak­że oso­ba tej samej płci, któ­ra była jego homo­sek­su­al­nym part­ne­rem. W krę­gu osób pozo­sta­ją­cych we wspól­nym poży­ciu z całą pew­no­ścią nie pozo­sta­ją wnu­ki i dal­si zstęp­ni, nawet wte­dy gdy łączy­ła ich z najem­cą więź ducho­wa i gospo­dar­cza pole­ga­ją­ca na udzie­la­niu najem­cy wszel­kiej pomo­cy i spra­wo­wa­niu nad nim opie­ki. W wypad­ku wnu­ków i dal­szych zstęp­nych brak bowiem wię­zi fizycznej. Sta­łe zamiesz­ki­wa­nie z najem­cą nale­ży oce­niać na pod­sta­wie art. 25 i 28 O sta­łym zamiesz­ki­wa­niu w loka­lu najem­cy moż­na mówić tyl­ko wte­dy, gdy cała życio­wa dzia­łal­ność danej oso­by zosta­ła ześrod­ko­wa­na w tym wła­śnie loka­lu w ten spo­sób, że sta­ła się ona jej cen­trum życio­wym, tzn. gdy w miesz­ka­niu tym kon­cen­tro­wa­ły się wszyst­kie jej spra­wy oso­bi­ste i mająt­ko­we. We wcze­śniej­szym orze­cze­niu Sąd Naj­wyż­szy zapre­zen­to­wał sta­no­wi­sko, że sta­łe zamiesz­ki­wa­nie sta­no­wią­ce prze­słan­kę do naby­cia pra­wa do naj­mu na pod­sta­wie art. 691 nale­ży rozu­mieć zamiesz­ki­wa­nie w kon­kret­nym miesz­ka­niu, w okre­ślo­nej miej­sco­wo­ści z zamia­rem sta­łe­go poby­tu, wyra­żo­nym przez to, że w miesz­ka­niu i tej miej­sco­wo­ści sku­pia się życie oso­bi­ste i dzia­łal­ność oso­by bli­skiej najem­cy. Z orzecz­nic­twa sądów rejo­no­wych wyni­ka, że potwier­dze­niem upraw­nie­nia jest zamiesz­ki­wa­nie w okre­ślo­nej miej­sco­wo­ści, pod okre­ślo­nym adre­sem, a nad­to istot­ne jest podej­mo­wa­nie w przed­mio­to­wym loka­lu takich czyn­no­ści jak przy­go­to­wy­wa­nie posił­ków, spa­nie, przyj­mo­wa­nie gości czy też zło­że­nie rze­czy oso­bi­stych lub dys­po­no­wa­nie klu­cza­mi. W wypad­ku dziec­ka potwier­dze­niem jest zaspo­ka­ja­nie cało­ści życio­wych potrzeb dziec­ka. Jeże­li dziec­ko zamiesz­ki­wa­ło u innej oso­by niż rodzi­ce, to nie będzie wystar­cza­ją­cym fakt regu­lar­ne­go prze­by­wa­nia w loka­lu najem­cy nawet wte­dy gdy­by był on połą­czo­ny z noco­wa­niem u nie­go. Koniecz­ne będzie usta­le­nie, że dziec­ka prze­by­wa w peł­ni pod pie­czą najem­cy z wyłą­cze­niem wła­dzy rodzi­ciel­skiej. Z regu­ły nie sta­no­wi nato­miast sta­łe­go zamiesz­ka­nia pobyt oso­by bli­skiej w celu udzie­le­nia doraź­nej, choć­by nawet dłu­żej trwa­ją­cej pomo­cy najem­cy miesz­ka­nia. Sąd Naj­wyż­szy tak­że wska­zał, iż wspól­ne zamiesz­ki­wa­nie z najem­cą ozna­cza, że w loka­lu tym winien zamiesz­ki­wać zarów­no najem­ca, jak i oso­ba, któ­ra doma­ga się usta­le­nia wstą­pie­nia w sto­su­nek naj­mu. Nie jest zatem moż­li­we wstą­pie­nie w sto­su­nek naj­mu oso­by, dla któ­rej najem­ca jedy­nie wyna­jął lokal miesz­kal­ny, ale sam w nim nie zamiesz­ki­wał, np. umo­wa naj­mu stan­cji stu­denc­kiej przez rodzi­ca, któ­ry był najem­cą. Nie uni­ce­stwia nato­miast prze­słan­ki wspól­ne­go zamiesz­ki­wa­nia okre­so­we prze­by­wa­nie przez najem­cę poza miej­scem sta­łe­go zamieszkania. W wypad­ku wstą­pie­nia na pod­sta­wie art. 691 § 1 osób bli­skich najem­cy w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, oso­by te zgod­nie z art. 691 § 4 mogą go wypo­wie­dzieć zacho­wu­jąc usta­wo­we ter­mi­ny. Wynaj­mu­ją­cy nie może się temu sprze­ci­wić nawet wte­dy, gdy umo­wa zawar­ta zosta­ła na czas ozna­czo­ny. W razie wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku naj­mu przez nie­któ­re z upraw­nio­nych osób, sto­su­nek naj­mu wyga­sa wzglę­dem osób, któ­re go wypowiedziały. W wypad­ku bra­ku osób bli­skich najem­cy sta­le zamiesz­ku­ją­cych z najem­cą w loka­lu miesz­kal­nym, w chwi­li śmier­ci najem­cy sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go wyga­sa z mocy pra­wa na pod­sta­wie art. 691 § 3 W takim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy nie jest upraw­nio­ny do docho­dze­nia jakich­kol­wiek rosz­czeń powsta­łych po śmier­ci najem­cy od jego spad­ko­bier­ców, doty­czy to czyn­szu i innych opłat nie­za­leż­nych od wynaj­mu­ją­ce­go za okre­sy po wyga­śnię­ciu naj­mu. Oczy­wi­ście w miesz­ka­niu pozo­sta­ją rze­czy nale­żą­ce uprzed­nio do zmar­łe­go. Ich wła­ści­cie­la­mi są w tej sytu­acji spad­ko­bier­cy, a więc de fac­to to oni teraz zaj­mu­ją lokal. Zgod­nie z art. 18 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów oso­by zaj­mu­ją­ce lokal bez tytu­łu praw­ne­go są obo­wią­za­ne do dnia opróż­nie­nia loka­lu co mie­siąc uisz­czać wynaj­mu­ją­ce­mu odszko­do­wa­nie. Odszko­do­wa­nie odpo­wia­da wyso­ko­ści czyn­szu, jaki wła­ści­ciel mógł­by otrzy­mać z tytu­łu naj­mu loka­lu. Jeże­li odszko­do­wa­nie nie pokry­wa ponie­sio­nych strat, wła­ści­ciel może żądać odszko­do­wa­nia uzu­peł­nia­ją­ce­go. Spad­ko­bier­cy powin­ni zatem nie­zwłocz­nie roz­wią­zać te spra­wy i ure­gu­lo­wać odszko­do­wa­nie za bez­u­mow­ne korzy­sta­nie z lokalu. Zarów­no w wypad­ku prze­kształ­ce­nia pod­mio­to­we­go po stro­nie najem­cy, jak i w wypad­ku wyga­śnię­cia sto­sun­ku naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, dłu­gi powsta­łe za życia zmar­łe­go najem­cy pod­le­ga­ją dzie­dzi­cze­niu na zasa­dach ogól­nych, np. zale­gły czynsz. Z dru­giej stro­ny spad­ko­bier­cy dzie­dzi­czą pra­wo do uzy­ska­nia zwro­tu kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej po jej roz­li­cze­niu przez wynaj­mu­ją­ce­go, a tak­że pra­wo do innych roz­li­czeń wyni­ka­ją­cych cho­ciaż­by z wpro­wa­dzo­nych przez najem­cę ulepszeń. Umowa najmu należy do dwustronnych umów zobowiązaniowych, której dokładną regulację możemy odnaleźć w Kodeksie cywilnym. Występują w niej zawsze wynajmujący oraz najemca – każda ze stron posiada odpowiadające sobie prawa i obowiązki. Co jednak, gdy wynajmujący umrze? Czy taka umowa automatycznie wygasa, a może jednak trwa?Umowa najmuZgodnie z treścią art. 659 kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rzeczywistości umowa najmu może występować w dwóch formach:zwykłego najmu regulowanego wyłącznie przepisami Kodeksu cywilnego oraz wolą stron zapisaną w formie konkretnych postanowień umownych;najmu okazjonalnego uregulowanego w Ustawie z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w tym wypadku najemca musi złożyć notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji w przypadku konieczności wcześniejszego rozwiązania od rodzaju umowy najmu zawsze występują w niej dwie strony zobowiązania:wynajmujący będący właścicielem danej nieruchomości, który jest uprawniony do pobierania czynszu za najem oraz kontrolowania stanu lokalu;najemca, czyli osoba, która bierze w odpłatne używanie daną nieruchomość. Nie jest co prawda jej właścicielem, jednak na mocy zawartej umowy może z niej najmu może zostać przy tym zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i SA w Łodzi z 1 marca 2016 roku (sygn. akt I ACa 1190/15)Do zawarcia umowy najmu dochodzi, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej umowy najmu W rzeczywistości umowa najmu może być rozwiązana tak, jak każda inna umowa. Prawo to jest bezwzględne, gdy zobowiązanie zostanie zawarte na czas nieokreślony – tego rodzaju najem zdarza się jednak dosyć rzadko. Jeśli umowa zostanie podpisana na określony czas, nawet z pozoru bardzo długi, możliwość jej rozwiązania istnieje w zasadzie tylko wtedy, gdy strony wyraźnie zaznaczą to w podpisanej jednak ze zdarzeniem, które jest niezależne od woli najemcy i wynajmującego, które – wydawałoby się – skutecznie niweczy cel najmu? Taką okolicznością jest z pewnością śmierć właściciela danej nieruchomości, który zdecydował się na jej wynajęcie. Jak się okazuje nie jest to dostateczny powód do tego, aby umowa najmu była uznana za całkowicie wynajmującegoZgodnie z treścią art. 922 kc prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Najem jest kwalifikowany jako prawo o charakterze majątkowym – na jego podstawie wynajmujący osiąga bowiem korzyść pieniężną (okresową lub jednorazową). Nie ma przy tym żadnego znaczenia, czy mówimy tutaj o najmie zwykłym, czy też wynajmującego nie powoduje więc automatycznego rozwiązania umowy najmu, zwłaszcza gdy zobowiązanie ma trwać jeszcze przez najbliższe miesiące lub lata. Prawa przysługujące wynajmującemu wchodzą wówczas w skład pozostawionego przez niego spadku. W przypadku skutecznego nabycia takiej masy przez oznaczonych spadkobierców, to właśnie oni wchodzą w pozycję nieżyjącego już właściciela nieruchomości (wliczając w to możliwość żądania zapłaty czynszu od najemcy).Spadkobiercy wynajmującego mają więc pełne prawo żądać zapłaty czynszu, rachunków za media oraz innych opłat, jakie tylko mogą wynikać z treści umowy najmu. Najważniejsze w tej sytuacji jest to, aby takie zobowiązanie było aktywne po śmierci wynajmującego, tzn. aby umowa pozostawała nadal w okresie swojego ciekawe, umowa najmu wiąże następcę prawnego zmarłego niezależnie od tego, czy wiedział on o jej istnieniu i dokładnej treści. Możliwa jest zatem sytuacja, w której najemcy wiedzą o spadkobiercach wynajmującego, następcy prawni nie mają natomiast pojęcia o istniejącym zobowiązaniu. W tym przypadku najemca jest oczywiście zobowiązany do poinformowania nieświadomego spadkobiercy o istnieniu rzeczonej umowy oraz o konieczności kontynuowania podpisania nowej umowy najmuŚmierć wynajmującego powoduje przejście wszystkich praw i obowiązków na jego spadkobierców. Nie ma zatem potrzeby zawierania nowej umowy czy też jej aneksowania. Oczywiście nowy właściciel lokalu może chcieć zmienić istniejące postanowienia umowne lub rozwiązać całe zobowiązanie – jeśli w treści umowy zawartej na czas określony nie będzie takiej możliwości, będzie to bardzo łatwiej jest rozwiązać umowę najmu lub zmienić jej treść, gdy została ona zawarta na czas nieokreślony. W tej sytuacji każdej ze stron, w tym więc i nowemu wynajmującemu, przysługuje prawo do złożenia wypowiedzenia i zakończenia w tym miejscu zaznaczyć, że jeżeli umowa najmu zawarta została w formie ustnej i trwała dłużej niż rok, to poczytuje się ją jako przyjętą na czas nieokreślony. Podobny skutek pojawi się, gdy umowa została zawarta na 10 lat i okres ten już dawno minął (wystarczy upływ jednego miesiąca po wspomnianych 10 latach, aby umowa najmu również przekształciła się w zawartą na czas nieokreślony).Przypomnijmy także, że zgodnie z treścią art. 674 kc, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas rzeczywistości żaden przepis nie nakłada obowiązku podpisywania nowej umowy najmu, gdy wynajmujący umrze. Spadkobiercy właściciela lokalu mogą kontynuować to zobowiązanie na podstawie dotychczasowej treści zobowiązania, bez potrzeby jego najemcy po śmierci wynajmującegoŚmierć właściciela lokalu w żaden sposób nie wpływa na podstawowe obowiązki najemcy. W dalszym ciągu jest on zobligowany do uiszczana czynszu i wszelkich opłat związanych z korzystaniem z danej nieruchomości. Zmianie ulega tutaj jedynie odbiorca takich płatności – będzie to wielokrotnie już wspominany spadkobierca wynajmującego. Co zrobić jednak w przypadku, gdy pojawia się kilka takich osób i każda z nich żąda zapłaty czynszu?Jeśli spadek nabyło kilka lub kilkanaście osób, to każdy z nich jest uprawniony do wykonywania swoich uprawnień w takiej wysokości, w jakiej nabył udział spadkowy. Najemca nie powinien jednak dzielić czynszu na udziały spadkowe i wypłacać je poszczególnym spadkobiercom – w przypadku dużej liczby wynajmujących byłoby to bardzo uciążliwe, a niekiedy nawet i niemożliwe do wykonania. W tej sytuacji wystarczające jest, aby najemca uregulował swoje powinności płatnicze względem jednego ze spadkobierców. Jeśli kolejni wystąpią z żądaniem zapłaty, najemca może uwolnić się od odpowiedzialności, informując, że swój obowiązek wykonał już względem jednego wynajmującego. W tej sytuacji pozostali spadkobiercy posiadają roszczenie zwrotne względem wynajmującego, który otrzymał całość czynszu. Pamiętajmy, że najemca powinien wstrzymać się z zapłatą do chwili wykazania przez spadkobiercę faktu rzeczywistego nabycia spadku – należy zażądać od takiej osoby okazania wypisu aktu poświadczenia dziedziczenia albo odpisu prawomocnego postanowienia sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku po określonej osobie. Oba dokumenty zawierają w sobie informację, kto jest rzeczywistym spadkobiercą wynajmującego oraz w jakim dokładnie wynajmującego nie powoduje wygaśnięcia umowy najmu (bez względu na to, czy została ona zawarta na czas określony, czy też nieokreślony). Wszystkie prawa i obowiązki zmarłego związane z takim zobowiązaniem wchodzą do masy spadkowej i podlegają ogólnym zasadom dziedziczenia. Nową stroną umowy (nowym wynajmującym) staje się wówczas spadkobierca, który nabył spadek (lub większa ich liczba, jeśli mamy do czynienia z kilkoma osobami powołanymi do dziedziczenia). Nie jest konieczna zmiana istniejącej umowy, przy czym najemcy są zobowiązani do regulowania swoich finansowych powinności względem spadkobiercy, który jest w stanie okazać wypis aktu poświadczenia dziedziczenia albo odpis prawomocnego postanowienia ws. stwierdzenia nabycia spadku. Mam pytanie dotyczące uregulowania własności mieszkania. Moja siostra została wdową 12 lat temu, mieszkanie, w którym mieszka, było własnością jej męża. Rodzice męża żyją do tej pory i sprawa własności nie jest uregulowana. W jaki sposób siostra może nabyć całkowite prawa do własności jej mieszkania? Zaznaczam, że teściowe są chętni, aby jej w każdej chwili przekazać ich udziały w mieszkaniu. Jaka będzie najprostsza i najmniej kosztowana forma takiego przekazania? Darowizna, testament? Proszę o poradę! Dziedziczenie ustawowe Przedstawiony przez Panią opis sytuacji skłania do wątpliwości; prawdopodobnie uda się je rozwiać. Skoro Pani nie wspomniała o testamencie spadkodawcy (to jest Pani szwagra), to zakładam, że ma miejsce po nim dziedziczenie ustawowe – art. 931 i następne Kodeksu cywilnego ( wiąże się to z (zawartą w art. 926 regułą pierwszeństwa dziedziczenia testamentowego (art. 941 i następne przed dziedziczeniem ustawowym (art. 931 i następne Założenie dziedziczenia ustawowego jest hipotezą (związaną z powyższym opisem sytuacji). Wprawdzie ulegały zmianom (zwłaszcza w ostatnich kilkunastu latach) przepisy „prawa spadkowego” – zawarte w (art. 922 i następne) oraz w art. 627 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego ( – ale podstawowe reguły utrzymano w mocy. Przedstawię możliwe warianty – Pani zaś, zapewne wraz ze swą siostrą, wybierze wariant właściwy. Każdy z tych wariantów wiąże się z sytuacją rodzinną spadkodawcy; każdy z tych wariantów jest bardzo ważny dla tego, komu przysługuje tytuł prawny do odnośnego mieszkania. Pani napisała o własności (to jest tytule prawnym ustawowo określonym w art. 140 ale wiele osób określenia „własność” używa także w odniesieniu do innych tytułów prawnych – szczególnie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; takie „prawo spółdzielcze” (wspomniane w art. 244 i dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych) także podlega dziedziczeniu (co zaznaczam z uwagi na kontekst spadkowy). Poprawne wskazywanie tytułu prawnego przydaje się (zwłaszcza w sytuacjach oficjalnych); poza tym: przydaje się założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zobacz również: Czy po śmierci męża mieszkanie przechodzi na żonę? Udziały w spadku owdowiałego małżonka i rodziców spadkobiercy W opisie sytuacji nie ma żadnej wzmianki o zstępnych (np. dzieciach) spadkodawcy. Zaakcentowanie przez Panią rodziców spadkodawcy może skłaniać do wniosku, że małżonkowie (to jest Pani siostra i jej mąż) nie mieli wspólnych zstępnych (dzieci), ale prawidłowa analiza sytuacji przemawia za wskazaniem na art. 931 według którego zstępni (nawet jeden zstępny) może dziedziczyć samodzielnie; jeżeli spadkodawca (jakikolwiek) pozostawia przynajmniej jednego swego zstępnego, to wykluczone jest dziedziczenie z ustawy przez rodziców spadkodawcy. Jeżeli Pani szwagier pozostawił przynajmniej swego jednego zstępnego, to – z uwagi na art. 931 – z ustawy po nim dziedziczą wyłącznie: wdowa oraz dzieci (lub inni zstępni) spadkodawcy; owdowiałemu małżonkowi przysługuje przynajmniej ¼ spadku (art. 931 Jeśli zaś szwagier nie pozostawił po sobie żadnego zstępnego, to z ustawy dziedziczą po nim: wdowa (co do ½) oraz rodzice spadkodawcy (łącznie co do ½); aktualnie dziedziczenie z ustawy przez owdowiałego małżonka wraz z krewnymi spadkodawcy uregulowano w art. 932 oraz w art. 933 Biorąc to pod uwagę, pod znakiem zapytania jest to, czy rodzice spadkodawcy należą do grona jego spadkobierców ustawowych. Z uwagi na przepisy o dziedziczeniu ustawowym (art. 931 i następne – niewątpliwe jest to, że Pani siostra (jako wdowa po spadkodawcy) – należy do grona jego spadkobierców ustawowych; o ile ma miejsce dziedziczenie ustawowe. Skoro tytuł prawny (zapewne własność) do odnośnego mieszkania przysługiwała spadkodawcy, to udziały (art. 204 w tymże tytule prawnym przysługują (między innymi) Pani siostrze. W przypadku dziedziczenia przez nią wraz z rodzicami spadkodawcy Pani siostrze prawdopodobnie przysługuje ½ udziałów w tytule prawnym do przedmiotowego mieszkania; napisałem „prawdopodobnie”, bo chodzi o udziały całym spadku, ale praktyka (zwłaszcza po upływie długiego czasu od śmierci spadkodawcy) często prowadzi do tego, że odpowiednikami udziałów w spadku są udziały w tytułach prawnych do mających dużą wartość składników spadku (np. nieruchomości gruntowych lub lokali). Jeżeli zaś Pani siostra dziedziczy wraz ze zstępnymi spadkodawcy, to przysługuje jej (z uwagi na art. 931 przynajmniej ¼ udziałów w spadku (co wstępnie pozwala przyjąć także przynajmniej ¼ udziałów w tytule prawnym do tegoż mieszkania); w takiej sytuacji bezprzedmiotowe byłoby rozważanie „działu majątkowego” (np. działu spadku albo zniesienia współwłasności) z udziałem rodziców spadkodawcy (jako osób, którym także przysługują udziały w tytule prawnym do lokalu). Oficjalne stwierdzenie nabycia spadku po spadkodawcy określi krąg spadkobierców oraz udziały w spadku poszczególnych spadkobierców. Zobacz również: Wykreślenie osoby zmarłej z księgi wieczystej Podatek od spadków Z uwagi na wskazany przez Panią czas otwarcia spadku – to jest czas śmierci Pani szwagra (art. 924 – spadkobiercy powinni liczyć się z obowiązkiem zapłacenia podatku od spadków. Popularne zwolnienie podatkowe od tego podatku (na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn) uchwalono w drugiej połowie października 2006 r., a weszło ono w życie dopiero z początkiem roku 2007. Niemniej jednak trzeba pamiętać o tym zwolnieniu podatkowym w związku z ewentualnością darowizn(y) – np. między teściami a synową (to jest Pani siostrą); z tegoż zwolnienia podatkowego korzysta się, o ile terminowo złożono deklarację podatkową – w zakresie terminów składania deklaracji podatkowych szczególnej uwadze polecam: art. 4a oraz art. 17 a ustawy o podatku od spadków i darowizn (przydać się może poznanie także innych jej przepisów, np. artykułów: od 14 do 16). Zwłaszcza z uwagi na ww. zwolnienie podatkowe w grę mogłaby wchodzić darowizna udziałów w tytule prawnym do mieszkania, np. darowanie udziałów przez teściów na rzecz synowej (takie grono osób zaliczono do pierwszej grupy podatkowej, co jest bardzo ważne w związku z rzeczonym zwolnieniem podatkowym). Jednakże umowa darowizny (art. 888 i następne może wiązać się z problemami. Mam na uwadze szczególnie ewentualne późniejsze roszczenia o zachowek (art. 991 i następne – darowizny powinny być uwzględniane przy obliczaniu „substratu zachowku”. Mniejszym problemem (z uwagi na opis sytuacji) wydają się jakieś spory lub żądania między teściami a synową, ale (choćby na wszelki wpadek) trzeba wspomnieć o: obowiązku wsparcia ze strony obdarowanego wobec darczyńcy (art. 897 oraz o przepisach dotyczących możności odwołania darowizny (art. 898 i następne Rozliczenie nakładów w postępowaniu o zniesienie współwłasności Prawdopodobnie Pani siostra zainwestowała w mieszkanie, które (w czasie jej małżeństwa ze spadkodawcą) należało do majątku osobistego (odrębnego) Pani szwagra. Proponuję wziąć pod uwagę rozliczenie roszczeń z tego tytułu; w przypadku roszczeń między współwłaścicielami (np. wskutek dziedziczenia) w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 617 i następne należy uwzględnić roszczenia związane z posiadaniem rzeczy wspólnej (art. 618 – w rozumieniu przepisów o współwłasności (art. 195 i następne chodzi najczęściej o nakłady na rzecz wspólną i pożytki z rzeczy wspólnej (art. 207 oraz o korzystanie z rzeczy wspólnej (art. 206 W czasie trwania małżeństwa Pani siostry ze spadkodawcą mogło dojść do inwestowania w jego mieszkanie (np. do jego remontowania) ze środków zaliczanych do „wspólności majątkowej małżeńskiej” – roszczenia z tego tytułu przewidziano w art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ( Być może także Pani siostra zainwestowała coś w to mieszkanie ze swego majątku osobistego (odrębnego) – także takie roszczenia mogłyby zostać rozliczone (np. art. 224 i następne O zasadności rozważenia rozliczenia różnych roszczeń – zwłaszcza takich, które Pani siostra może mieć w związku z tymże mieszkaniem – wspominam z uwagi na cel, w postaci zmniejszenia wartości ewentualnej darowizny (którą Pani siostra miałaby przyjąć od swych teściów). Im mniejsza wartość ewentualnej darowizny, tym mniejsze ryzyko ewentualnych późniejszych roszczeń z tytułu zachowku, bo rozliczenie roszczeń oznaczałoby czynności prawne odpłatne, zaś roszczenia o zachowek często wiążą się z darowiznami (jako czynnościami prawnymi nieodpłatnymi). Do stwierdzenia nabycia spadku po spadkodawcy może dojść zarówno na drodze sądowej (przed sądem rejonowym), jak i przed notariuszem (sporządzającym protokół dziedziczenia oraz akt poświadczenia dziedziczenia). Przed stwierdzeniem nabycia spadku bardzo ważne jest przedłożenie dokumentów – szczególnie: odpisu aktu zgonu spadkodawcy, odpisu aktu małżeństwa (jeżeli spadkodawca pozostawił owdowiałego małżonka), odpisów aktów urodzenia spadkobierców. Ludzie często przedstawiają także inne dokumenty (np. odpisy aktów małżeństwa spadkobierców) – ale warto unikać zbędnych wydatków (np. na pozyskanie odpisów aktów stanu cywilnego). Przydać się może zapytanie w sądzie lub w kancelarii notarialnej o wykaz dokumentów, które należy przedłożyć. Zobacz również: Przeniesienie własności po śmierci Dział spadku na drodze sądowej lub w formie aktu notarialnego Dział spadku oraz prawdopodobne zniesienie współwłasności (art. 210 i następne może zostać dokonane zarówno na drodze sądowej, jak i w formie aktu notarialnego. Szybsze będzie załatwienie sprawy w formie aktu notarialnego, ale proszę liczyć się z dość wysoką taksą notarialną – związaną z wartością spadku oraz (zapewne potrzebną) dopłatą (do podstawowej wersji usługi notarialnej) w przypadku opracowania przez notariusza odpowiednio szczegółowej umowy (np. uwzględniającej roszczenia Pani siostry związane z odnośnym mieszkaniem). Jeżeli nie ma tak zwanej presji czasu, to po dokonaniu odpowiednio precyzyjnych obliczeń spadkobiercy mogliby sporządzić i podpisać wniosek o dział spadku, zawierający zgodny projekt podziału (podpisany przez wszystkich spadkobierców) – zgodny projekt podziału skutkuje znacząco niższą opłatą sądową. Zgodny projekt podziału powinien zawierać rozliczenie roszczeń, w tym roszczeń przewidzianych w art. 618 Nowy stan prawny mógłby zostać ujawniony (np. w księdze wieczystej) na podstawie stwierdzenia nabycia spadku, ale także (jako docelowy stan prawny) po dokonaniu działu spadku. W powyższej odpowiedzi skoncentrowałem się na czynnościach prawnych między żyjącymi. Testament wolno zmienić nawet tuż przed śmiercią, więc „liczenie na testament” mogłoby skutkować „przeliczeniem się” (używając kolokwialnego określenia), a przecież mieszkanie – szczególnie osobiście używane – ma bardzo duże znaczenie dla człowieka. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Dodano: Po śmierci mamy, która była głównym najemcą mieszkania komunalnego, gmina Warszawa Śródmieście nie wydała zgody na zamieszkanie tam wnuczka babci, który był tam zameldowany i mieszkał z nią przez 6 lat. Argument: za dużo zarabia. Każą nam zwrócić klucze w ciągu miesiąca. Czy musimy wynosić stare meble, szafki kuchenne, regał itd., czy jest to w gestii gminy? agata ODPOWIEDZ Chcesz odpowiedzieć jako ekspert? ZALOGUJ SIĘ Zgodnie z kodeksu cywilnego wnuk faktycznie nie jest uprawniony do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. Natomiast wszystkie rzecz osoby zmarłej, nie tylko te wartościowe, z chwilą jej śmierci stały się własnością jej spadkobierców. Jeżeli spadkobiercy nie usuną tych już swoich rzeczy z lokalu, gmina uprawniona będzie do żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Jedyną możliwość uchronienia się przed tym, jest odrzucenie przez spadkobiercę spadku. Wówczas dana osoba przestaje być spadkobiercą, a zatem może powiedzieć, że to nie jej rzeczy. Jednak w ten sposób musieliby postąpić wszyscy naturalni spadkobiercy, a to określone koszty i zapewne dużo prościej i taniej zamówić transport i wywieźć te niepotrzebne rzeczy na wysypisko. Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy Wstąpienie w stosunek najmu regulowane jest w całości przez art. 691 Kodeksu cywilnego (dalej: Zgodnie z tym artykułem w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione w art. 691 § 1 wstępują w stosunek najmu po zmarłym najemcy, jeżeli stale zamieszkiwały z nim w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 Aby zatem ww. osoby wstąpiły w stosunek najmu po zmarłym najemcy, konieczne jest, aby do chwili jego śmierci stale zamieszkiwały z nim w lokalu. Nie wystarcza sam pobyt, nawet dłuższy, związany np. z opieką w czasie choroby najemcy. Celem regulacji jest zapewnienie prawa do zamieszkiwania w lokalu osobom, które mieszkały z najemcą i wskutek jego śmierci utraciłyby uprawnienia do zajmowanego lokalu mieszkalnego. Wstąpienie w stosunek najmu zapobiega takim sytuacjom, określając pewien krąg osób, na które przechodzą prawa i obowiązki zmarłego najemcy w takim kształcie, w jakim istniały za jego życia. Te oznaczone w ustawie osoby stają się automatycznie (z mocy prawa) najemcami lokalu. Oznacza to, że z chwilą śmierci najemcy niektóre osoby stale mieszkające z najemcą nabywają własne prawo najmu lokalu bez dokonywania żadnych czynności dodatkowych i zgodnie z prawem mogą w nim mieszkać dalej, będąc zobowiązane do zapłaty czynszu w takiej wysokości, w jakiej obciążał zmarłego najemcę. Jak potwierdzić fakt wstąpienia danej osoby w prawa zmarłego najemcy? Pragnę podkreślić, że wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa, niezależnie od woli wynajmującego (w tym wypadku jest to gmina), jak i najemcy. Jeśli więc jedna ze stron chce rozwiązać stosunek najmu, wówczas musi go wypowiedzieć. Ponieważ wstąpienie w stosunek najmu odbywa się automatycznie, bez udziału i woli zainteresowanych, osoba, która wstąpiła w miejsce zmarłego najemcy, często nie ma żadnych dokumentów wskazujących na to, że to właśnie ona jest uprawniona do korzystania z mieszkania na zasadach najmu. W tym celu osoba taka może wystąpić do wynajmującego z prośbą o sporządzenie pisemnego oświadczenia, w którym wynajmujący potwierdzi fakt wstąpienia danej osoby w prawa zmarłego najemcy. Nie ma natomiast jednolitych zasad postępowania, gdy lokal należy do gminy. Najczęściej wystarczy złożyć podanie o wydanie zaświadczenia o wstąpieniu osoby wnoszącej podanie w stosunek najmu. Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego Osoba składająca takie podanie powinna liczyć się z tym, że urząd może przeprowadzić postępowanie mające na celu ustalenie, czy ma ona uprawnienia do mieszkania, o które się ubiega (np. czy faktycznie zamieszkiwała z najemcą do chwili jego śmierci). Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu, co oznacza, że w każdej chwili można wystąpić o przyznanie tytułu prawnego do mieszkania po śmierci głównego najemcy. Problem może pojawić się, gdy właściciel kwestionuje (podaje w wątpliwość) uprawnienia osoby, która wstąpiła w stosunek najmu po zmarłym najemcy, i odmawia sporządzenia pisemnego oświadczenia, albo gdy właścicielem jest gmina, która odmawia wydania zaświadczenia w postępowaniu administracyjnym. Wówczas nie da się uniknąć drogi sądowej. W celu uzyskania urzędowego potwierdzenia swego prawa należy złożyć do sądu pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu przeciwko właścicielowi mieszkania (na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego). Istotna w niniejszej sprawie jest uchwała Sądu Najwyższego z r. (III CZP 52/78), w której uznaje się, iż w razie śmierci dotychczasowego najemcy mieszkania osoba, która jest bliska najemcy, może żądać ustalenia na podstawie przesłanek dotyczących art. 691 iż wstąpiła w stosunek najmu niezależnie od tego, czy stosunek najmu powstał na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale czy na podstawie umowy najmu. Takie wstąpienie w stosunek najmu ma miejsce z mocy samego prawa, a co za tym idzie, niepotrzebne jest tutaj zawarcie umowy z wynajmującym. Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że z mocy prawa Pan i brat wstąpiliście w stosunek najmu konkretnego lokalu komunalnego, gmina więc powinna respektować Panów prawo do tego lokalu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

mieszkanie policyjne po śmierci najemcy